Coliving är en ny bostadsform på den svenska bostadsmarknaden. Det är därför naturligt att det uppstår frågetecken och tolkningssvårigheter hos myndigheter då regelverken är oklara och inte anpassade till de behov som finns på dagens bostadsmarknad.
Colives delningsbostad som har varit föremål för hyresnämndens prövning med beslut den 21 mars 2024, har upplåtits efter en dispensprövning i hyresnämnden i samband med blockuthyrning år 2020.
Delningsbostaden är, förutom ett privat rum, ett komplett hem med stora delade ytor (+200 kvm), möbler, husartiklar, elektronik, bredband, hemförsäkring, veckovis städning av alla gemensamma ytor och dessutom bemannat med en boendevärd. Hyresgästen behöver endast ta med sig en resväska med personliga tillhörigheter vid inflyttning.
I dagsläget är hyran för delningsbostäder uppbyggd på samma sätt som andra kategoribostäder på marknaden: hyra och serviceavgift. Hyran sätts efter den normhyresnivå som finns på orten för lägenheter som producerats under det år som fastigheten gjordes i ordning för att fungera för delningsboende. Serviceavgiften utgörs av den service som finns i colivingboendet, vilket kan variera från boende till boende. Avgiften kan omfatta ersättning för möbler, städning, internet, hemförsäkring och i vissa fall boendevärdar. Delningsbostäder är således inte en traditionell hyresrätt, utan att jämföra med andra kategoriboenden där service i olika grad ingår.
Hyresnämndens tolkning av 12 kapitlet av jordabalken, även kallad hyreslagen, gör det nu omöjligt att driva colivingboenden i Sverige trots att efterfrågan konstaterat finns för bostadsformen som ett komplement till den allmänna hyresbostadsmarknaden. Detta eftersom en, i det här fallet, självkostnadshyra har sänkts med 46 procent efter en ren skälighetsbedömning.
I korta drag har hyresnämnden i sitt beslut från mars hanterat bostadsformen som en privat andrahandsuthyrning, där varje boende likställs med en inneboende i en vanlig bostadslägenhet samt fastställt en ”skälig hyra” som väsentligen understiger normhyrorna för hyreslägenheterna i samma kvarter – samtliga uppförda under samma period. Vid privat andrahandsuthyrning tillåts heller ingen serviceavgift, utan endast ett påslag på maximalt 15 procent. I det aktuella fallet har man tillåtit 300 kr/månad för samtliga nyttigheter.
Men delningsboende kan och ska inte likställas med privatuthyrning i andra hand. Det är inte heller rimligt att hyresnämnden ska fastställa en ny hyra på skönsmässiga grunder vid dessa prövningar när förstahandshyresgästens hyra har redovisats i ärendet.
Colive delar alltså inte de tolkningar som Hyresnämnden gör i sitt beslut, eftersom de inte tagit hänsyn till att coliving är ett kategoriboende av särskild karaktär. Dessutom har normhyran satts alldeles för lågt.
Hyresgästen har i det här fallet betalat hyra om ca 5 500/mån kr för 24 kvadratmeter, vilket är en proportionerlig andel av den yta som hyresgästen har tillgång till inklusive det privata rummet. Hyran bygger helt och hållet på den förhandlade normhyran i samma byggetapp och kvarter. Utöver detta har en serviceavgift om ca 1 800 kr/mån betalats för alla inkluderade nyttigheter som möbler, elektronik, husartiklar, hemförsäkring, bredband, el/vatten, städning och bemanning.
Då bostaden är ett pilotprojekt är kostnaden helt och hållet en självkostnadshyra.
Beslutet är överklagat till hovrätten som behandlar frågan i höst.
Vid medieförfrågningar om Colives verksamhet, vänligen kontakta <a href="mailto:press@colive.se">press@colive.se</a>
”*” anger obligatoriska fält
”*” anger obligatoriska fält
